05-08-2019

Mieszkanie jako forma lokaty kapitału?

Jak poinformował kilka dni temu Główny Urząd Statystyczny, ceny towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrosły w lipcu br. o 2.9% w porównaniu z lipcem poprzedniego roku. Ogólnie rzecz ujmując, oznacza to, że uśrednione zakupy np. żywności, paliwa czy odzieży kosztowały nas o prawie 3% więcej niż rok wcześniej. Oczywiście wartości te nie należy przykładać do każdego z nas, bo tak naprawdę koszyk produktów i usług jest unikalny – dla jednej osoby odczuwalny wzrost cen towarów i usług może wynieść nawet i 10% (np. dotyczy to sytuacji, w której nabywa ona więcej produktów, których cen wzrosły silniej, np. żywność), a dla drugiej wzrost cen jest nieodczuwalny, albo też jej koszyk produktów jest deflacyjny.

.

.

Relatywnie wysoki poziom inflacji skutkuje m.in. spadkiem siły nabywczej środków pieniężnych ulokowanych na rachunkach bankowych. Obecnie rynek bankowy oferuje lokatę oprocentowaną średnio zaledwie na 1.43% w skali roku, co po opodatkowaniu przynosi realną stratę w wysokości -1.7%. Przykład: umieszczając rok temu na lokacie bankowej kwotę 10 000 zł, obecnie dysponujemy kwotą ok. 10 120 zł (zakładając, że nasza lokata „wstrzeliła” się w średnią lokatę bankową), przy czym należy pamiętać, że przez rok ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 2.9%, co oznacza, że realnie straciliśmy na lokacie 170 zł (10 120 - 290 = 9 830 zł).

Niewiele wskazuje również na to, żeby w najbliższym czasie ten trend mógł się odwrócić. Aby tak się stało, albo wzrost indeksu cen towarów i usług konsumpcyjnych powinien wyhamować, albo banki powinny zacząć oferować wyższe oprocentowanie (rzecz jasna, ww. czynniki mogą wystąpić razem). Z projekcji Narodowego Banku Polskiego wynika, że w latach 2019-2021 wzrost indeksu cen konsumpcyjnych powinien wynieść w przedziale 2-2.9% rocznie, czyli znacznie więcej niż oferowane obecnie średnioroczne oprocentowanie lokat bankowych. Z kolei z komunikatów prezesa oraz Rady Polityki Pieniężnej NBP wynika, że w najbliższym czasie nie ma co liczyć na wzrost stóp procentowych (ewentualne podwyżki o 25 czy 50 punktów bazowych w dalszym ciągu nie chronią kapitału ulokowanego na lokatach bankowych). To jest o tyle ważne, że oprocentowanie lokat bankowych – podobnie jak WIBOR - podąża za stopami procentowymi NBP (a zwłaszcza za stopą referencyjną). Jeżeli stopy ulegną obniżeniu, to obniżeniu ulec powinno również oprocentowanie lokat bankowych. Na podobnej zasadzie sytuacja wygląda przy podwyższeniu stóp procentowych – oprocentowanie lokat bankowych powinno wówczas wzrosnąć.

.

Jak więc można uchronić własne pieniądze przez spadkiem ich siły nabywczej?

.

Jednym ze sposobów ochrony siły nabywczej pieniędzy jest inwestycja w nieruchomości. Nawet co trzecie mieszkanie w drugim oraz trzecim kwartale ubiegłego roku zostało zakupione dla celów inwestycyjnych. Z uwagi na dynamiczny wzrost cen mieszkań wskaźnik ten spadł do 16% w ostatnim kwartale 2018 r., jednak w dalszym ciągu ulokowanie środków pieniężnych w nieruchomościach stwarza znacznie większe możliwości niż pozostawienie ich na lokacie bankowej. Stopa zwrotu z inwestycji (ROI, ang. return on investment) w nieruchomości przeznaczone na najem wynosi w największych miast ok. 4-5% brutto, jednak lokując pieniądze w mniejszych miastach, można zyskać nawet kilka punktów procentowych więcej.

Jak podaje prnews.pl, ROI mieszkaniowe dla Jaworzna wynosi 9.02% brutto (czyli przed zapłatą podatku) w formule 12M (co oznacza, że mieszkanie wynajmowane jest przez wszystkie miesiące w roku) oraz 7.98% brutto w formule 11M (co oznacza, że mieszkania wynajmowane jest przez 11 miesięcy w roku). Taki wynik umiejscowił Jaworzno na 14 miejscu w rankingu polskich miejscowości zamieszkałych przez 50-100 tysięcy mieszkańców. W takim stanie rzeczy zainwestowanie w mieszkanie położone w Jaworznie pozwoli inwestorowi uzyskać średnio nawet 7-8% netto w skali jednego roku (bez uwzględnienia nakładów na lokal oraz po uiszczeniu podatku od najmu w stawce 8.5%). Powyższa wartość oznacza – w przeciwieństwie do lokaty bankowej – realny przyrost naszego kapitału o ok. 4-5% w skali roku (7-8% ROI netto minus inflacja w wysokości ok. 3% rocznie). Dodatkowo nawet kilka miesięcy w roku bez pobierania należności czynszowych pozwolą na uchronienie siły nabywczej naszych oszczędności. Istotne jest również to, że jak podkreślają eksperci rynku nieruchomości, dla celów inwestycyjnych najlepiej wybierać mieszkania o metrażu do 40 m kw., w których można ergonomicznie zaaranżować dwa pokoje.

Inwestycje mieszkaniowe to nie tylko zyski uzyskiwane z najmu, ale również te ze sprzedaży nieruchomości po cenie wyższej aniżeli cena zakupu. Spoglądając z perspektywy ostatnich kilku lat, ceny nieruchomości dynamicznie rosły. Spowodowane jest to zarówno wzrostem siły nabywczej kupujących, popytem mieszkaniowym przewyższającym podaż, jak i względnie tanim kredytem hipotecznym (co z kolei spowodowane jest rekordowo niskimi stopami procentowymi – dotyczy to kredytów złotówkowych podążających za stopami procentowymi ustalanymi przez NBP oraz kredytów walutowych podążających za stopami procentowymi ustalanymi przez Europejski Bank Centralny czy Szwajcarski Bank Narodowy). Rzecz jasna, nie jesteśmy w stanie zagwarantować, że ceny nieruchomości (w tym mieszkań w Jaworznie) będą dalej dynamicznie zwyżkować, ale analiza lokalnego rynku nieruchomości wskazuje na to, że w najbliższym czasie ceny mieszkań powinny zwyżkować, a stopa zwrotu z najmu nie powinna istotnie spaść. Składa się na to kilka czynników:

  • Po pierwsze, w Jaworznie (podobnie jak w przeważającej części kraju) apetyty kupujących na mieszkania lub domy w nowoczesnym standardzie nie zostały jeszcze zaspokojone.
  • Po drugie, stopa bezrobocia rejestrowanego w Jaworznie wynosi ok. 4%, co skutkuje relatywnie mocną pozycją lokalnych pracowników.
  • Po trzecie, średnie wynagrodzenia płacone w Jaworznie należą do najwyższych w kraju w kategorii pracodawców zatrudniających powyżej dziewięciu pracowników (ok. 120% w relacji do średniej krajowej).
  • Po czwarte, w Jaworznie realizowana jest inwestycja o wartości ponad 6 miliardów złotych w postaci bloku energetycznego o mocy 910 MW. Oznacza ona dalsze zwiększenie popytu na pracę na lokalnym rynku, który to popyt będzie musiał zostać zaspokojony w dużej mierze poprzez ściągnięcie pracowników z innych miejscowości. Stabilna oraz dobrze płatna praca powinna z kolei wpłynąć dodatnio na zdolność kredytową kupujących, a finalnie - na popyt mieszkaniowy na lokalnym rynku. Nie należy również tracić z pola widzenia faktu, że Jaworzno wchodzi w skład konurbacji górnośląskiej, a większość pozostałych miast województwa śląskiego znajduje się w odległości do 1 godziny jazdy samochodem od Jaworzna (również drogę do Krakowa można pokonać w jedną godzinę). Dzięki temu mieszkańcy Jaworzna mogą korzystać z ofert pracy zarówno lokalnych pracodawców, jak i tych z sąsiednich miejscowości. To z kolei wpływa korzystnie na siłę nabywczą portfeli jaworznian. Dla przykładu należy wskazać, iż za miedzą, w Sosnowcu znajduje się centrum logistyczne Amazon, w którym pracuje wielu mieszkańców Jaworzna (pracownikom z Jaworzna Amazon zapewnia darmowy transport). Dodatkowo powstać tam ma również centrum logistyczne AliExpress, co wiązać będzie się z dalszym wzrostem popytu na pracę, obejmującego również osoby z Jaworzna. Wyżej wymienione czynniki powinny zwiększyć średnie pensje mieszkańców Jaworzna, co może wiązać się z tym, że w mieście zaczną osiedlać się nowe osoby, a co za tym idzie – może wzrosnąć zapotrzebowanie na lokale mieszkalne.

.

Podsumowanie

.

Mając na uwadze powyższe czynniki, należy stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe jawi się jako atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych. Jednakże zanim zdecydujemy się na zainwestowanie własnych środków w rynek nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować taki rodzaj inwestycji. W szczególności należy zapoznać się z przedmiotem inwestycji, perspektywami danego rynku, lokalizacją inwestycji, sprawdzić ją pod kątem prawno-podatkowym czy ustalić nakłady, jakie będziemy musieli ponieść. Dokładne przestudiowanie zagadnienia oraz prawidłowy wybór inwestycji mieszkaniowej pozwoli nam uzyskać taką stopę zwrotu, dzięki której nasz majątek nie tylko nie będzie się zmniejszać, ale ulegnie istotnemu zwiększeniu.

 

.

.

.

Źródła i więcej przydatnych informacji:

1) https://prnews.pl/inflacja-wzrosla-znow-pozera-zyski-lokat-442113
2) https://strefabiznesu.pl/oszczedzanie-2019-dobra-lokata-w-banku-nie-ratuje-przed-inflacja-jak-wiec-korzystnie-ulokowac-oszczednosci-radzi-ekspert-5082019/ar/c3-14324853
3) https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/inflacja-cpi-w-lipcu-2019-roku-dane-gus/w0nx6m1
4) https://najlepszelokaty.pl/aktualna-sytuacja-na-rynku-lokat
5) https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka_pieniezna/dokumenty/projekcja_inflacji.html
6) https://prnews.pl/w-ktorych-malych-miastach-oplaca-sie-inwestowac-w-mieszkania-na-wynajem-442803
7) https://inwestujwnieruchomosci.pl/zwrot-z-inwestycji-w-nieruchomosci-co-to-jest-roi-i-roe/
8) http://jaworzno.praca.gov.pl/statystyki
9) https://forsal.pl/artykuly/1267606,ogolnopolski-ranking-wynagrodzen-w-miastach-i-powiatach-2018.html
10) https://forsal.pl/artykuly/1299036,polacy-na-potege-inwestuja-w-mieszkania-co-trzeci-zakup-to-lokata-kapitalu.html
11) https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/aliexpress-alibaba-centrum-logistyczne,26,0,2401562.html

Skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły inwestycji

ZAREZERWUJ MIESZKANIE JUŻ TERAZ!

SCHOWEK MIESZKAŃ

Poniżej znajdziesz listę mieszkań dodanych do schowka. Za każdym razem, gdy oznaczysz wybrane mieszkanie gwiazdką, dodajemy je do tej listy. Dzięki temu szybko wrócisz odnajdziesz swoje ulubione lokale.

WYŚLIJ MIESZKANIA

Podziel się swoją listą ulubionych mieszkań, bądź aktualnie przeglądaną stroną przez wiadomość e-mail. Możesz użyć tej funkcji, by łatwo udostępnić interesujące Cię mieszkania bliskim i skonsultować swój wybór.